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文成縣人民政府辦公室關于印發文成縣物業管理提升工程實施意見的通知
文 號: 文政辦發〔2019〕44號 發布機構: 文成縣
公開日期: 2019-08-27 時效性: 有效

CWCD01-2019-0016

文成縣人民政府辦公室文件

文政辦發〔2019〕44號

文成縣人民政府辦公室

關于印發文成縣物業管理提升工程實施意見的

通      知

 

各鄉鎮人民政府,縣政府直屬各單位:

《文成縣物業管理提升工程實施意見》已經縣政府研究同意,現印發給你們,請認真貫徹落實。

 

 

 

文成縣人民政府辦公室

                                  2019年8月20日

 

    (此件公開發布)

 

文成縣物業管理提升工程實施意見

 

為進一步加強我縣物業管理工作,規范物業服務市場秩序,提升物業服務水平,推進物業服務行業走向標準化、規范化、法治化的良性軌道,切實維護企業和廣大業主的合法權益,優化居住環境。現結合我縣實際,制定本實施方案。

一、總體要求

深入貫徹習近平總書記系列重要講話精神,堅持以人民為中心的發展理念,完善共建共治共享的社會治理格局。按照城市精細化管理要求,強化物業管理各方主體責任,推動物業管理重心下移,優化物業管理模式,建立健全“統一領導、屬地管理、分級負責、條塊結合、綜合協調”的物業管理工作體制。

二、工作目標

以提升物業服務質量、提高居民居住環境和生活質量為目標,爭取通過三年時間的強化提升,進一步規范物業管理、強化法治建設、誠信建設和行業監管,加快推動物企轉型升級,有序推進物業小區規范化、長效化管理,全面提升物業管理工作和行業發展水平。力爭今年底前小區業委會成立率要達到80%、消控室設備完好率要達到90%,物業覆蓋率得到提升,違規裝修得到根本性好轉;到明年底,通過重點培育和引進優質企業,樹立示范小區,使物業服務品質普遍得到提升;到2021年底前,有效突破我縣小區物業管理工作的瓶頸,持續推動我縣物業服務行業健康發展,全力打造和諧宜居的小區環境,進一步提升人民群眾的幸福感和獲得感。

三、基本原則

(一)屬地管理,齊抓共管

建立健全小區物業項目屬地管理機制,充分發揮鄉鎮、社區居民委員會指導監督業主自治組織和預防化解物業糾紛作用,強化物業行業主管部門及相關職能部門在物業建設、運行管理等方面的行業監管和行政執法職責,條塊結合,增強工作合力。

(二)分類管理,全面覆蓋

根據新建商品房小區、老舊小區、拆遷安置小區及保障房小區物業設施運行管理的不同情況,進行統一規劃、分類管理,實現物業管理服務全覆蓋。

(三)市場主導,政策扶持

完善小區物業服務市場化、社會化、專業化運作機制,提高物業服務標準化水平。要落實好政策性激勵機制,做好優質品牌物企引進、以獎代補、本地物企做大做強等工作,為我縣物業服務水平穩步提高提供有力保障。

四、工作措施

(一)加強社區黨組織領導下的業主自治

1建立社區黨組織領導下的業主自治機制。建立小區物業管理在社區黨組織領導下的業主自治機制,指導規范業主自治組織建設,充分發揮社區自治組織在物業管理和社區建設上的作用;根據各社區小區數量、業委會成立率等不同情況,推進小區業委會主任按一定比例進入社區居民委員會,促進小區快速融入社區,以便社區更好地加強管理;建立健全社區黨組織領導下的社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制,推行社區居民委員會推薦符合條件的黨員或社區居民委員會成員按法定程序加入業主委員會。

2規范業主委員會成立程序。對符合條件、業主成立業主委員會意愿強烈,屬地政府、社區居民委員會要指導召開業主大會會議和選舉產生業主委員會;對業主人數較少且經全體業主一致同意,設立業主大會,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責;對因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數二分之一的,社區居民委員會應在屬地鄉鎮指導監督下代行業主委員會職責。

3規范業主委員會行為。業主委員會應當嚴格遵守業主大會制定的議事規則和管理規約,實施小區重大事項公開公示制度,規范印章管理和財務管理,業主大會、業主委員會印章可由業主大會、業主委員會委托社區居民委員會保管,社區居民委員會對印章使用、財務管理予以監督。規定業主委員會例會制度,固定辦公場所及接待時間。嚴格業主委員會委員任職資格,業主委員會委員應當嚴格遵守小區業主管理規約,模范履行業主義務,熱心公益事業,責任心強,且具有一定組織能力。屬地政府要建立小區業主委員會監督考核制度,每年定期考核不少于一次。經考核不合格的或業主委員會有下列情形之一的:(1)業主委員會任期屆滿但拒不組織換屆選舉的;(2)業主委員會委員人數不足總數二分之一的;(3)業主委員會存在違規違法行為或濫用職權的;(4)業主委員會無法履行工作職責,不實施小區重大事項公開公示制度經督促后拒不改正的;5)侵占、挪用業主共有財產的;(6)法律、法規、規章規定的其他情形。屬地政府要把考核結果或存在問題通告全體業主,在小區公示15天,同時,經小區百分之二十以上的業主提出申請后,指導和監督召開臨時業主大會,更換業主委員會委員、重新選舉業主委員會。

4規范物業管理經費使用。業主大會、業主委員會工作經費由全體業主分攤。物業管理區域內有經營用房、共用部位、共用設施等公共收益的,工作經費及業主委員會委員的工作補貼可以在公共收益中列支。業主委員會工作經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體約定。嚴格規范小區公共收益資金管理,鼓勵業主大會或業主委員會在鄉鎮開設小區公共收益資金賬戶,實行支出申報制度,公共收益資金使用接受全體業主的監督,業主委員會應當每年3月底前公布上一年度業主大會和業主委員會工作經費的使用情況,并在小區顯著位置公示。社區居民委員會代行業主委員會職責的,工作經費按以上辦法提取使用。違規使用公共收益資金的,由屬地政府牽頭處置。

5建立物業服務費交納個人誠信機制。物業服務費的拒交、欠交情況經屬地政府調解認定后,納入個人信用檔案。黨員干部、機關事業和國有企業單位職工欠交物業服務費的,由社區黨組織報鄉鎮審核匯總后,函告所在單位黨組織或上級紀委部門。業主出租或轉讓物業,應當及時告知物業服務企業和業主委員會。辦理物業產權交易手續時,買賣雙方當事人應當就結清物業服務費及其它相關費用進行明確約定。

(二)加強小區配套設施建設與維護管理

1落實小區承接查驗制度。進一步完善小區承接查驗制度。承接查驗遵循誠實守信、客觀公正、權責分明以及?;ひ抵鞴燦脅撇嫻腦?,新建物業由物業服務企業和開發建設單位共同對物業共有部分、共有設施設備及相關場地進行檢查和驗收。物業服務企業重新選聘的,在業主委員會或社區居民委員會監督下由原有物業服務企業與新選聘物業服務企業共同對物業共有部分、共有設施設備及相關場地進行檢查和驗收,經屬地鎮政府核實確認后方可交付使用。物業服務企業應參與分戶驗收、竣工驗收環節,有條件的,要參與建設工程設計、施工等環節,為實施物業承接查驗工作創造有利條件。

2規范小區物業服務標準。新建小區物業服務等級應按一級服務標準執行??⒔ㄉ璧ノ揮胙∑傅奈鏌搗衿笠登┒┣捌諼鏌搗窈賢?,雙方需嚴格履行合同約定和招投標承諾??⒔ㄉ璧ノ惶峁┣捌謐裳穹鴨翱旆?,用于前期咨詢介入和購買物業辦公、保潔、綠化、工程、秩序維護等設施設備經費??⒔ㄉ璧ノ揮η炕酆蠓?,在保修期內按相關規定承擔小區的各項保修責任。非普通住宅、業主大會成立后的普通住宅物業服務等級標準不得低于前期物業服務等級標準。

3強化小區停車設施建設及管理。小區內規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主停車需要。小區竣工交付滿2年且尚未出售、附贈的車庫、車位,開發建設單位或委托的物業服務企業應當向業主招租,不得閑置,由物業行業主管部門予以督促。小區公共車位推行臨時停車收費管理,當規劃車位不能滿足小區業主停車需求時,在符合相關規范情況下,合理設定或通過改造增加小區停車位,減輕停車壓力?;乒闃悄芑3瞪枋┰諦∏撓τ?,并按相關要求加強管理。

4.建立物業專項維修資金應急使用工作機制。對住宅小區共有部分、共有設施設備保修期滿后,發生電梯、消防設施設備故障情況時,物業服務企業或者業主委員會應當及時進行維修;物業服務企業和業主委員會未及時進行維修或者小區無物業服務企業、無業主委員會的,鄉鎮、社區居委會要及時組織維修,可憑市監或者電梯檢驗機構、消防部門出具的責令限期整改通知書及其他維修相關資料,向縣住建局申請使用應急物業專項維修資金,無需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主簽字同意。經審核符合規定的,縣住建局按照核準使用額度和合同約定撥付給維修單位;維修項目完工后,憑市監或者電梯檢驗機構、消防部門現場驗收出具的監督檢查意見、驗收報告等其他工程相關資料,向縣住建局申請辦理工程結算。

5.建立物業專項維修資金續籌機制。物業專項維修資金不足支付維修費用或使用后物業管理區域內有一幢以上物業的業主分戶賬不足首期專項維修資金繳存額的30%時,不予受理非應急物業專項維修金申請,已成立業主大會的,由業主大會制定續籌方案;未成立業主大會的,由社區居民委員會指導業主制定續籌方案。續籌方式原則上在收取物業服務費時一并代為收取,連續收取的時間不超2年。續籌方案由業主大會決定,經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。續籌后的專項維修資金余額不得低于按當年政府公布的繳交標準計算的專項維修資金額度。續籌方案按規定表決通過后對所有相關業主具有法律效力,業主拒不續籌經依法催繳仍不交納的,經屬地政府調解認定后納入個人信用檔案,業主委員會或社區居民委員會(社區居民委員會代行業主委員會職責情況下)可以依法提起訴訟。

(三)加強物業服務的監督管理

1.規范物業服務企業服務行為。物業服務企業要嚴格按照合同約定開展優質服務,切實履行職責。提供物業服務時,應當在服務中心公示服務內容和收費標準,劃分服務區域,明確服務責任人。向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項等;對于業主在物業管理區域內違規裝飾裝修、隨意停放車輛、私自改變房屋用途、違章搭建、擺攤設點、占道經營、毀綠種菜、亂扔垃圾、隨意養犬、噪音污染等擾民行為以及違反治安、消防、環保、裝飾裝修和使用等有關法律、法規的行為要及時予以勸阻和制止,制止無效的,要立即向有關部門報告,有關部門應依法受理;積極協助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作。雇請保安、自動消防系統操作員和電工人員時,應當遵守國家有關規定;縣物業主管部門要聯合鄉鎮開展物業服務市場秩序整治活動,各相關執法部門要加大對物業服務企業侵犯業主權益、掛靠經營等行為的查處力度。外地物業服務企業承接物業服務項目的,應及時到物業管理部門辦理備案。

2.嚴格管控前期招投標。完善物業招投標競爭機制,堅持運用市場競爭機制,優勝劣汰、規范運作,推進物業服務市場化進程。嚴格源頭把控,符合招投標條件的新建住宅小區實行前期物業100%招投標;在我縣轄區內參加物業項目招投標的物業服務企業,需在省物業信用信息管理平臺注冊登記。同時,積極引導和鼓勵房開、業主采用招投標方式擇優選聘A級以上物業服務企業。

推行業主委員會在業主大會授權下參照前期物業招投標方式選聘物業服務企業。社區居民委員會代行業主委員會職責情況下,社區居民委員會應參照前期物業招投標方式選聘物業服務企業。

3.規范物業服務收費行為。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量、服務水平相適應的原則,實行市場調節價。

4.建立物業服務企業動態考核制度。加強對物業服務企業的動態檢查考核,建立物業服務企業小區管理考核制度。物業服務項目采取屬地日??己宋?,部門抽查結合的原則。對存在問題的,約談物業服務企業法定代表人或負責人,下發書面整改通知書,督促限期改正;物業服務企業履職不到位的,按規定列入物業服務企業信用信息管理及信用評價,與政策扶持、榮譽獎勵、項目承接等直接掛鉤??己私峁型ū?,綜合評定物業服務企業在全縣的管理水平。物業項目全部實行項目經理責任制,每名項目經理原則上不超過2個物業項目,管理非單個項目的物業建筑面積合計不得超過30萬平方米。

5.落實物業小區裝修登記制度

國有土地上住宅房屋和依法無需辦理建筑工程施工許可證的國有土地上非住宅房屋裝修,要落實裝修登記制度,裝修人在住宅室內裝修工程開工前,應當向物業服務企業申報登記,物業服務企業應當將住宅室內裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人或裝修企業。

物業服務企業應當組織進行現場檢查,發現裝修人或者裝修企業有違規裝修行為的,應當立即勸阻、制止,對勸阻制止無效的、已造成事實后果或者拒不改正的,應當及時以書面形式報送相關執法部門依法處理。有關執法部門接到物業服務企業舉報后,應當及時到現場檢查核實,依法處理。

6.加強物業服務行業自律。鼓勵物業服務企業成立物業管理行業協會,開展行業培訓、評優等活動,制定行業標準、規范,相互溝通與監督,發揮協會的行業自律作用,支持物業服務企業做大做強,推動物業服務市場健康發展。

(四)加強老舊小區、拆遷安置小區及保障性住宅小區物業管理

1.加強老舊小區物業管理。老舊小區要以社區管轄范圍為依據,合理界定物業管理服務區域。老舊小區整治后,具備條件的,可參照舊住宅區物業服務標準,選聘專業物業服務企業,開展專業化有償物業服務或準物業服務;對于因環境條件限制,無法開展專業物業服務或準物業服務的小區,由各鄉鎮以社區居民委員會為基本單位成立物業管理服務中心,組織實施以保潔、保綠、保安服務為主要內容的基礎性物業服務。老舊小區物業服務費用由小區全體業主共同承擔,可用小區地面停車位及公共部位的經營收益彌補物業服務費用不足。

2.提升拆遷安置和保障性住宅小區物業管理。按照屬地管理原則,在多種方式落實物業管理服務的基礎上,逐步實現拆遷安置小區物業服務的市場化、專業化管理。拆遷安置小區要倡導居民交納物業服務費的意識,逐步引導業主養成“享受服務、承擔費用、接受管理”的習慣。對于保障性住宅小區,積極推行市場化的物業管理方式,由建設單位通過招投標選聘物業服務企業進行物業管理。

3.落實好兜底工作。全面加強無物業管理的老舊小區物業管理工作,推進物業管理全覆蓋。各鄉鎮具體負責轄區內“無物管”小區物業管理全覆蓋工作,規模較大的,要選聘物業服務企業進行管理;規模較小的,可采取“統一打包”方式選聘物業服務企業進行管理。鼓勵鄉鎮、社區成立物業服務中心,專項負責轄區范圍內無法實行專業化管理的“無物管”小區物業管理工作。為推進解決“無物管”小區物業管理全覆蓋經費不足問題,鄉鎮應加強資金投入力度,保障“無物管”小區的物業管理工作。同時,加大宣傳力度,引導業主樹立有償服務的理念,逐步將“無物管”小區管理轉變為市場化物業服務模式。

(五)落實政策性激勵機制

要落實好政策性激勵機制,每年在全縣范圍內組織開展物業服務項目創優、物業管理先進個人等評優評先活動,對獲得國家、省、市、縣創優項目的分別給予一定資金獎勵;對有AA級以上優質品牌物企愿意進駐我縣的,一次性給予相應資金獎勵;鼓勵本地物企做大做強,對本地物業服務企業在“浙江省物業服務企業信用信息管理平臺”被評為A級、AA級或AAA級物業服務企業的,分別給予相應的資金獎勵。

五、保障措施

(一)加強組織領導

織設立縣物業管理提升工程領導小組,縣分管領導任組長,領導小組下設辦公室,辦公室設在縣住建局,負責研究制定全縣物業管理工作相關政策,部署重要活動,統籌協調重大問題。由住建部門牽頭,建立統一領導、分工負責的工作機制,層層分解任務,落實工作責任。相關職能部門和單位應當根據各自職責,通力合作,齊抓共管,共同推進小區物業管理工作。

(二)加強保障,落實專職人員和資金

各鄉鎮要綜合考慮社區規模、人口數量等因素,落實鄉鎮物業專職管理人員機構,在社區現有人員的基礎上按每個社區配備或明確1-2名物業專職管理員。各鄉鎮應加強資金投入力度,保障 “無物管”老舊小區管理工作,鼓勵物業管理全覆蓋。縣財政局要做好項目創優、優質品牌物企引進、本地物企做大做強、業委會選舉等獎補資金和工作經費保障。

(三)加強督查,建立考核機制

按照屬地管理的原則,建立小區物業管理工作考核機制。縣物業管理提升工程領導小組每年度組織對各鄉鎮小區物業管理工作進行專項督查考核,考核結果納入縣對鄉鎮的年度綜合考核。

(四)加強宣傳,營造輿論氛圍

充分利用電視、報紙、網絡等載體,加強小區物業管理相關法規政策宣傳,推選出一批管理創新、質優價廉的物業服務品牌企業、優秀業主委員會和社區居民委員會,發揮示范帶頭作用,增強全社會對物業管理的認識、理解,積極形成購買物業服務、參與小區物業管理的良好氛圍。

本實施意見自2019年10月1日實施。

 

 附件: 1.文成縣物業管理提升工程領導小組成員單位工作職責.doc

       2.文成縣小區物業管理工作鄉鎮年度考核標準.doc

       3.文成縣物業服務行業政策性激勵辦法(試行).doc

       4.文成縣清繳物業服務費專項行動方案.doc

       5.文成縣物業服務企業監督考核辦法.doc

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  抄送:縣委各部門,縣人大、政協辦,縣人武部,縣法院、檢察院,

各群眾團體。

  文成縣人民政府辦公室                   2019年8月20日印發

 

 

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